◎ 城市管理者要心中有“數(shù)”。領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)掌握一些宏觀的、戰(zhàn)略性的城市規(guī)劃數(shù)據(jù)，在決策時(shí)體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯。比如建成區(qū)面積，國(guó)際慣例是，城市人均占用100平方米左右，包括住房、工廠(chǎng)、交通、商業(yè)、公共服務(wù)等用地。100萬(wàn)人口的城市，建成區(qū)面積大體就是100平方公里，低了就會(huì)擁擠，高了就是浪費(fèi)。住房建設(shè)方面，發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房面積一般在30-40平方米。我國(guó)人多地少，人均30平方米比較合理。這樣算來(lái)，1000萬(wàn)人口的城市建3億平方米住房就可以了，再多就可能出現(xiàn)泡沫。

◎ 儲(chǔ)備地使用兼顧公益事業(yè)和商業(yè)開(kāi)發(fā)，大體對(duì)半開(kāi)。重慶已用的約20萬(wàn)畝儲(chǔ)備地中，近10萬(wàn)畝用于公租房、大學(xué)城、鐵路、機(jī)場(chǎng)等公共服務(wù)和公益事業(yè)，搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的9萬(wàn)多畝，收益用于整個(gè)20萬(wàn)畝的征地動(dòng)遷及一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

◎ 土地儲(chǔ)備是有技巧的，必須在城市起飛階段一次性完成，然后細(xì)水長(zhǎng)流。重慶2002年一次性?xún)?chǔ)備了主城40多萬(wàn)畝土地，之后20年內(nèi)每年只開(kāi)發(fā)5%，即2萬(wàn)畝左右。

◎ 2010年重慶啟動(dòng)農(nóng)民工戶(hù)籍制度改革以來(lái)，累計(jì)轉(zhuǎn)戶(hù)380多萬(wàn)人，并未增加城市負(fù)擔(dān)，反而成了獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。近年來(lái)，重慶每年一季度進(jìn)出口往往猛增70%-80%，之后增速回調(diào)到30%-40%。調(diào)查才發(fā)現(xiàn)，沿海農(nóng)民工有個(gè)“九三現(xiàn)象”，即每年只工作9個(gè)月，春節(jié)前后3個(gè)月返鄉(xiāng)。沿海企業(yè)年底只得停工，節(jié)后工人往往又流失一半，對(duì)生產(chǎn)力是很大的破壞。重慶380多萬(wàn)農(nóng)民工轉(zhuǎn)戶(hù)后，春節(jié)七天假、節(jié)后照常上班。沿海企業(yè)為了保訂單、降成本，春節(jié)前后紛紛把訂單拿到重慶，其中一半訂單最終留了下來(lái)。這是戶(hù)籍制度改革帶來(lái)的紅利，也成了重慶改善投資環(huán)境的撒手锏。

新型城鎮(zhèn)化是黨的十八大確定的重大國(guó)家戰(zhàn)略，是穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的最大潛力所在，是轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要抓手。過(guò)去50年，全球約有13億人由農(nóng)村遷入城市，城鎮(zhèn)化率2012年提高到52.5%。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，城鎮(zhèn)人口凈增5億，城鎮(zhèn)化率2013年達(dá)到53.7%，超過(guò)了世界平均水平。城鎮(zhèn)化之所以成為世界性大趨勢(shì)，是因?yàn)槌鞘酗@著優(yōu)于農(nóng)村的三個(gè)特征：一是城市的規(guī)模擴(kuò)張產(chǎn)生集聚效應(yīng)和放大效應(yīng)，使資源配置更趨優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更具效率；二是城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)促進(jìn)集約節(jié)約，可以攤薄公共基礎(chǔ)設(shè)施的高成本，提供比農(nóng)村價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的公共服務(wù)；三是城市的專(zhuān)業(yè)化分工創(chuàng)造更多更好的就業(yè)崗位，并為消費(fèi)者提供更大選擇空間，從而使生活更加美好。當(dāng)然，如果規(guī)劃建設(shè)管理不當(dāng)，城市也會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)高昂、交通擁堵、環(huán)境污染、貧富分化、犯罪率上升等問(wèn)題，這些都必須通過(guò)走新型城鎮(zhèn)化路子來(lái)解決。

習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)指出，新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，關(guān)鍵是提升發(fā)展質(zhì)量，要努力實(shí)現(xiàn)包容性增長(zhǎng)、綠色的增長(zhǎng)。增長(zhǎng)、綠色、包容，是新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵詞，也是三大目標(biāo)。三者同等重要，并行不悖，但增長(zhǎng)不會(huì)自然實(shí)現(xiàn)，綠色不會(huì)自動(dòng)到來(lái)，包容性問(wèn)題也不可能自發(fā)解決，只有通過(guò)科學(xué)規(guī)劃、系統(tǒng)管理和改革創(chuàng)新才能達(dá)成。

把握科學(xué)規(guī)劃的基本體系

規(guī)劃是城市建設(shè)管理的龍頭。規(guī)劃水平的高低，不僅關(guān)系城市建設(shè)的質(zhì)量和品位，也直接影響城市運(yùn)行成本和效率。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部尤其是一把手都應(yīng)重視規(guī)劃、懂得規(guī)劃、抓好規(guī)劃，全面把握規(guī)劃的基本體系。

科學(xué)規(guī)劃建設(shè)城市群。城市群是人口大國(guó)城鎮(zhèn)化的主要空間載體。北美大西洋沿岸城市群、五大湖城市群，日本太平洋沿岸城市群，都是所在國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的火車(chē)頭。我國(guó)過(guò)去30多年的高速發(fā)展，也得益于長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀三大城市群的帶動(dòng)。最近討論的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，從規(guī)劃角度講，也有一個(gè)依托長(zhǎng)江黃金水道構(gòu)建大都市連綿帶的問(wèn)題。考察這些城市群或大都市連綿帶，一般有四個(gè)基本特征：一是城鎮(zhèn)化水平較高，城鎮(zhèn)化率在70%以上；二是大中小城市規(guī)模協(xié)調(diào)，相鄰等級(jí)城市人口比例大多在1:5以?xún)?nèi)，最高不超過(guò)1:10；三是以交通為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)完善，各城市之間交通便捷、信訊暢通；四是城市功能布局合理、分工明確，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。我們推進(jìn)城鎮(zhèn)化，應(yīng)當(dāng)以構(gòu)建城市群為目標(biāo)，積極培育包括特大城市、大城市和中小城市的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)城市間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通和產(chǎn)業(yè)、功能互補(bǔ)。

合理布局城市功能集聚區(qū)。任何大城市，都有居住、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、教科文衛(wèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)休閑娛樂(lè)等功能集聚區(qū)，在布局上應(yīng)結(jié)合城市地形地貌和人文特色，按照“大聯(lián)通、小分布”原則，實(shí)行“多中心、組團(tuán)式”策略。每個(gè)組團(tuán)內(nèi)部，都配建上述功能設(shè)施，但要分類(lèi)布局、相對(duì)集聚、互相配套；各個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)之間，依靠自然山水體系和城市綠化帶合理分隔，并通過(guò)城市快速路、軌道交通等互聯(lián)互通。這種板塊特色鮮明、整體效益最優(yōu)的現(xiàn)代化大都市，能夠有效疏導(dǎo)人流、物流、資金流，促進(jìn)城市資源優(yōu)化配置和提升基礎(chǔ)設(shè)施利用效率。

規(guī)劃完善綜合交通網(wǎng)絡(luò)。一是承載區(qū)域樞紐功能的大交通，包括鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口通道等，這是城鎮(zhèn)群提升輻射帶動(dòng)能力的基礎(chǔ)要件。二是承載城市群各城市之間連通功能的交通，如城際鐵路、高速公路、快速干道等，是城鎮(zhèn)群的動(dòng)脈血管。三是承載市民日常出行功能的城市內(nèi)部交通，要通過(guò)城市道路、地鐵軌道及公交站場(chǎng)建設(shè)，確保城市平均車(chē)速達(dá)到30公里每小時(shí)，高峰時(shí)段不低于15公里每小時(shí)。四是承載各種交通方式銜接過(guò)渡的換乘樞紐。這些交通基礎(chǔ)設(shè)施，影響城市的運(yùn)行效率和區(qū)域地位，對(duì)助推城鎮(zhèn)化極其重要。

精心做好五種規(guī)劃。一是城鄉(xiāng)總規(guī)，這是全局性、綜合性、戰(zhàn)略性的規(guī)劃，一經(jīng)確定，要管一二十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。二是控制性詳規(guī)，涉及建設(shè)區(qū)塊的土地使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和道路、管線(xiàn)、建筑等布局結(jié)構(gòu)，是城市建設(shè)的路線(xiàn)圖。三是重點(diǎn)區(qū)塊的形態(tài)規(guī)劃，應(yīng)高低結(jié)合、疏密有致，尤其要注意保護(hù)天際線(xiàn)、樓際線(xiàn)、水際線(xiàn)，彰顯城市輪廓之美。四是地標(biāo)性建筑設(shè)計(jì)，包括色彩搭配、建筑風(fēng)格，應(yīng)與周邊協(xié)調(diào)統(tǒng)一、和諧有序。五是各類(lèi)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃，包括“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施、安全設(shè)施等，應(yīng)相互匹配、結(jié)構(gòu)完善。上述五種規(guī)劃的覆蓋面和整體質(zhì)量，決定著城市的未來(lái)面貌，一定要精心謀劃。

城市管理者要心中有“數(shù)”。領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)掌握一些宏觀的、戰(zhàn)略性的城市規(guī)劃數(shù)據(jù)，在決策時(shí)體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯。比如建成區(qū)面積，國(guó)際慣例是，城市人均占用100平方米左右，包括住房、工廠(chǎng)、交通、商業(yè)、公共服務(wù)等用地。100萬(wàn)人口的城市，建成區(qū)面積大體就是100平方公里，低了就會(huì)擁擠，高了就是浪費(fèi)。住房建設(shè)方面，發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房面積一般在30-40平方米。我國(guó)人多地少，人均30平方米比較合理。這樣算來(lái)，1000萬(wàn)人口的城市建3億平方米住房就可以了，再多就可能出現(xiàn)泡沫。商業(yè)設(shè)施方面，每2萬(wàn)元的商業(yè)零售額可配置1平方米的商鋪，每2萬(wàn)元GDP可配置1平方米寫(xiě)字樓。垃圾、污水設(shè)施方面，每人每天約產(chǎn)生1公斤垃圾，綜合用水0.3噸并產(chǎn)生0.25噸污水，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)按此配建?？傊?guī)劃是控制總量的學(xué)問(wèn)，要求總量平衡、動(dòng)態(tài)調(diào)整，只有明了這些參數(shù)，規(guī)劃時(shí)才能收放有度。

轉(zhuǎn)動(dòng)好投融資這個(gè)杠桿

城鎮(zhèn)化建設(shè)是相當(dāng)“吃錢(qián)”的事業(yè)。有專(zhuān)家匡算，實(shí)施《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》至少會(huì)新增50萬(wàn)億元的投資需求。按照政府財(cái)政管理要求，預(yù)算內(nèi)用于保民生、保運(yùn)轉(zhuǎn)的保障類(lèi)資金應(yīng)收支相抵，不能搞“赤字財(cái)政”，而城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施投資量大、回報(bào)周期長(zhǎng)，一個(gè)項(xiàng)目大都是三五年建好，三五十年使用，只能投資一步到位、資金逐年償還、重在遠(yuǎn)期平衡。因此，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是可以負(fù)債的，全球皆然。實(shí)際操作中，城建資金往往依托于政府信用，獲取長(zhǎng)周期、低利息的融資。國(guó)際上通常以發(fā)行市政債券來(lái)解決，我國(guó)地方政府過(guò)去不能發(fā)債，主要是通過(guò)投融資平臺(tái)融資，但相當(dāng)部分是短期的、高利息的融資方式，由此加大了地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

推行PPP模式的關(guān)鍵在于建立利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制。PPP模式其實(shí)并非新生事物。它起源于英國(guó)，是對(duì)公共私營(yíng)合作融資機(jī)制的總稱(chēng)。改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國(guó)城市建設(shè)領(lǐng)域不乏此類(lèi)實(shí)踐，BT、BOT、BTO、BOO、TOO都是PPP原則下的案例。但這些融資為何大多淪為地方政府性債務(wù)呢？要害在于利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制沒(méi)有建起來(lái)。利益共享，就是讓參與各方都能贏利，但無(wú)暴利；風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，就是不要把所有風(fēng)險(xiǎn)都集中于一方。而過(guò)去我們的BT、BOT等，往往陷入風(fēng)險(xiǎn)政府獨(dú)擔(dān)、利益企業(yè)獨(dú)享的泥潭。比如BOT，原本是投資自主、盈虧自擔(dān)，但一些地方政府與企業(yè)約定20年固定回報(bào)16%，這就變成了高利貸。由此看，盡管PPP模式是一個(gè)“天使”，但用得不好也會(huì)變“魔鬼”。其中的關(guān)鍵就在于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的價(jià)格。比如地鐵，紐約票價(jià)折合人民幣10元一張，倫敦、巴黎票價(jià)折合人民幣15元一張，當(dāng)然可以平衡，企業(yè)也愿意做。我國(guó)大陸地鐵2元一張，如果沒(méi)有政府補(bǔ)貼，票價(jià)也不漲，這種賠本買(mǎi)賣(mài)，哪個(gè)社會(huì)資本敢來(lái)做？所以，推廣PPP模式，必須明晰具體操作的邊界條件，我認(rèn)為應(yīng)注意區(qū)分五種類(lèi)型：一是靠市場(chǎng)價(jià)格可以實(shí)現(xiàn)平衡的，就放手去做。比如高速公路收費(fèi)定價(jià)較合理，企業(yè)都搶著干。二是靠現(xiàn)有價(jià)格平衡不了，但通過(guò)調(diào)整可以平衡的，應(yīng)適時(shí)啟動(dòng)價(jià)格改革。比如水價(jià)調(diào)整后，自來(lái)水廠(chǎng)就能搞PPP融資。三是考慮到公共服務(wù)性質(zhì)和民生保障需要難以調(diào)價(jià)的，要靠政府采購(gòu)、明確財(cái)政補(bǔ)貼額度，為PPP創(chuàng)造條件。四是可以通過(guò)資源優(yōu)化配置平衡的，比如香港地鐵票價(jià)7港元一張，本身難以平衡，但他們通過(guò)加蓋1000多萬(wàn)平方米物業(yè)，就實(shí)現(xiàn)了平衡。五是存在暴利的領(lǐng)域，比如土地一級(jí)開(kāi)發(fā)會(huì)大幅提高地價(jià)，要搞PPP，就必須設(shè)定開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)上限，避免國(guó)有資產(chǎn)流失和利益輸送?？傊?，只有公共服務(wù)定價(jià)機(jī)制改革到位了，PPP融資模式等配套改革才能快速跟進(jìn)。

規(guī)范并加強(qiáng)土地管理，管好用好土地出讓金。通過(guò)發(fā)行市政債、推廣PPP融資模式，可在一定程度上減輕地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，但實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的投融資平衡，還需要做好土地批租這篇大文章。西方國(guó)家土地私有，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生的增值也歸私有，但政府要征收高額的土地增值稅。我國(guó)城市土地屬于國(guó)有，土地批租既要優(yōu)化資源配置，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供保障，又要避免灰色交易，防止國(guó)有資產(chǎn)流失。隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，特別是隨著大量基礎(chǔ)設(shè)施投入和環(huán)境配套，土地會(huì)有較大幅度的增值。但這些增值收益，是城市規(guī)劃、征地動(dòng)遷、“七通一平”、市場(chǎng)供求等多種因素形成的，不能讓開(kāi)發(fā)商獨(dú)享，必須通過(guò)政府土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)管理，拿來(lái)彌補(bǔ)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的投入。一般而言，城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施70%-80%的建設(shè)資金，可以由此實(shí)現(xiàn)平衡。當(dāng)然，如果地方政府過(guò)度依賴(lài)“土地財(cái)政”，唯利是圖“炒地皮”，也會(huì)破壞投資環(huán)境，增加工商企業(yè)運(yùn)行成本，是不可持續(xù)的短視行為，需要加以約束和調(diào)整。

發(fā)揮好投融資平臺(tái)的作用。搞PPP融資談判，與外資、民資合作發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，不能與政府機(jī)構(gòu)直接混合，而應(yīng)由政府委托的法人介入。因此，地方政府投融資平臺(tái)依然有其存在的價(jià)值，關(guān)鍵是把握五個(gè)方面：一是合理控制平臺(tái)數(shù)量和規(guī)模。原則上，500億-1000億元的投資，就需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)平臺(tái)來(lái)管理。規(guī)模太小，沒(méi)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)；太大，管理不易到位。二是規(guī)范資本金注入來(lái)源，包括國(guó)債投入、城市規(guī)費(fèi)、儲(chǔ)備土地、存量資產(chǎn)、政府相關(guān)財(cái)政投入等。三是平臺(tái)運(yùn)營(yíng)要抓好“三個(gè)平衡”，即資產(chǎn)與負(fù)債平衡，資產(chǎn)負(fù)債率要控制在50%-60%；現(xiàn)金流平衡，每年承擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施投資和貸款本息，與各種投入的現(xiàn)金流要平衡；投入與產(chǎn)出、投入與資金來(lái)源要平衡，不管是完全市場(chǎng)化還是靠政府補(bǔ)貼，都要算好賬。四是風(fēng)險(xiǎn)防范方面堅(jiān)持“三個(gè)不”：政府財(cái)政不擔(dān)保，投融資平臺(tái)靠自身實(shí)力去市場(chǎng)融資；平臺(tái)之間互不擔(dān)保，避免債務(wù)連鎖反應(yīng)；各類(lèi)投資集團(tuán)專(zhuān)項(xiàng)資金不能交叉使用，中央和市里專(zhuān)項(xiàng)資金必須專(zhuān)款專(zhuān)用。五是平臺(tái)公司完成使命后要謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展。近十年，重慶“八大投”承建了2000公里鐵路、3000公里高速公路和1萬(wàn)公里高等級(jí)公路，以及大量水利、環(huán)境、橋梁隧道和地鐵軌道工程，累計(jì)投資6000多億元。其中，國(guó)債、各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)資金等平衡掉一部分，通過(guò)土地管理和開(kāi)發(fā)平衡了2000多億元，截至2013年年底債務(wù)不到3000億元。目前，“八大投”還有20萬(wàn)畝國(guó)有儲(chǔ)備土地，還能通過(guò)污水處理、自來(lái)水供應(yīng)和高速公路收費(fèi)等平衡債務(wù)，整體信用良好。

管好用足城市土地資源

我國(guó)人多地少，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化既要堅(jiān)守18億畝耕地保護(hù)紅線(xiàn)，又要努力保障合理用地需求，城市用地矛盾尤為突出。與此同時(shí)，土地收入一般占到地方財(cái)政收入的1/3，是地方政府名副其實(shí)的“第二財(cái)政”和平衡城建資金的主要“錢(qián)口袋”。因此，必須通過(guò)科學(xué)合理的制度安排，節(jié)約集約用好每一寸土地，管好用足每一筆土地增值收益。

加強(qiáng)土地管理，應(yīng)把握五條原則：一是堅(jiān)持深度規(guī)劃后出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)地塊盡量做到控制性詳規(guī)、形態(tài)規(guī)劃、專(zhuān)業(yè)規(guī)劃全覆蓋，這能使土地出讓價(jià)格提高30%，最多可達(dá)一倍以上。二是堅(jiān)持生地變熟地后出讓。由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)動(dòng)拆遷，土地整治好后再出讓?zhuān)粌H能保障依法拆遷、公平補(bǔ)償，確保各方利益，還能大幅提高土地資產(chǎn)價(jià)值。三是堅(jiān)持招拍掛出讓。這是國(guó)家三令五申的要求，體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、公正原則，既能預(yù)防腐敗，又可避免協(xié)議出讓導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。四是堅(jiān)持依法收回閑置土地。對(duì)久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完的“四久”工程土地，必須依法收回，挽回不必要的經(jīng)濟(jì)損失。五是堅(jiān)持土地儲(chǔ)備制度。加強(qiáng)土地儲(chǔ)備是國(guó)務(wù)院的明確要求。建立土地資源配置“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”的良性機(jī)制，可以為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供有力的用地保障，也能防止公共資源增值收益流失。

具體到土地儲(chǔ)備環(huán)節(jié)，也有五條原則：一是一步到位儲(chǔ)備，細(xì)水長(zhǎng)流使用。土地儲(chǔ)備是有技巧的，必須在城市起飛階段一次性完成，然后細(xì)水長(zhǎng)流。重慶2002年一次性?xún)?chǔ)備了主城40多萬(wàn)畝土地，之后20年內(nèi)每年只開(kāi)發(fā)5%，即2萬(wàn)畝左右。二是儲(chǔ)備權(quán)集中，儲(chǔ)備收益各級(jí)政府共享。相對(duì)集中儲(chǔ)備權(quán)，有利于土地整體開(kāi)發(fā)利用，但土地儲(chǔ)備不應(yīng)改變公共財(cái)政收入分配比例，收益應(yīng)在各級(jí)政府間合理分配。目前重慶市區(qū)兩級(jí)分配比例為50:50。三是儲(chǔ)備地使用兼顧公益事業(yè)和商業(yè)開(kāi)發(fā)，大體對(duì)半開(kāi)。重慶已用的約20萬(wàn)畝儲(chǔ)備地中，近10萬(wàn)畝用于公租房、大學(xué)城、鐵路、機(jī)場(chǎng)等公共服務(wù)和公益事業(yè)，搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的9萬(wàn)多畝，收益用于整個(gè)20萬(wàn)畝的征地動(dòng)遷及一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。四是做好兩個(gè)循環(huán)。第一個(gè)循環(huán)，即土地儲(chǔ)備手續(xù)辦完后，成為有價(jià)資產(chǎn)，通過(guò)銀行抵押融資，搞征地動(dòng)遷和“七通一平”，生地變熟地；第二個(gè)循環(huán)，是“七通一平”后，及時(shí)完善規(guī)劃并分批招拍掛出讓?zhuān)鼗\資金用于清償貸款，抵扣一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本后，增值部分納入財(cái)政預(yù)算，用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)或其他片區(qū)建設(shè)。兩個(gè)循環(huán)正常滾動(dòng)，不會(huì)誘發(fā)泡沫和債務(wù)危機(jī)。五是嚴(yán)格設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)“隔離墻”，即做到“大對(duì)應(yīng)、小對(duì)口”。大對(duì)應(yīng)，就是做到土地收入與城建資金需求長(zhǎng)期總體平衡；小對(duì)口，就是當(dāng)期單個(gè)地塊開(kāi)發(fā)與一捆重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目時(shí)間對(duì)應(yīng)、資金平衡，“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”，確保微觀平衡、風(fēng)險(xiǎn)可控，以免形成糊涂賬。

打好房地產(chǎn)調(diào)控組合拳

房地產(chǎn)業(yè)是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要?jiǎng)恿完P(guān)鍵環(huán)節(jié)，與國(guó)計(jì)民生強(qiáng)相關(guān)，既影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，也影響社會(huì)心態(tài)、事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定，必須對(duì)其進(jìn)行積極穩(wěn)妥的調(diào)控。

由于房地產(chǎn)具有商品、不動(dòng)產(chǎn)、資本品、金融品、民生品等多重屬性，必須構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系，更多采取市場(chǎng)調(diào)控辦法，打好組合拳。一是實(shí)施供需調(diào)控。房地產(chǎn)價(jià)格受供求規(guī)律影響，調(diào)控中既要按照人均30平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)控制開(kāi)發(fā)總量，也要按房地產(chǎn)年投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資25%左右的比例調(diào)節(jié)流量，確保供需基本平衡。二是實(shí)施地價(jià)調(diào)控。原則上，要把樓面地價(jià)控制在當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3左右。如果地價(jià)過(guò)快上漲，就要調(diào)整供地力度和節(jié)奏，避免地價(jià)抬高房?jī)r(jià)。三是實(shí)施稅收調(diào)控，關(guān)鍵是增加持有環(huán)節(jié)成本。近年來(lái)，重慶在中央支持下開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)，收到了調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)、減少空關(guān)、改善房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、完善地方稅體系等四重功效。2010-2013年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲50%，重慶僅漲了20%，高檔住宅成交面積占比也由試點(diǎn)前的9.2%降到了2.8%。四是實(shí)施按揭調(diào)控，就是在零首付與零按揭之間選擇一個(gè)合理比例。零首付，容易造成泡沫，誘發(fā)危機(jī)；零按揭則會(huì)窒息市場(chǎng)。重慶這幾年的做法是，針對(duì)不同住房需求，首套房首付三成，二套房首付六成，三套及以上零按揭，實(shí)踐證明是合理的。今年一季度，全國(guó)30個(gè)大中城市商品房成交面積同比下降近20%，實(shí)際上就是個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放出了問(wèn)題。目前，住房按揭貸款利息7%-9%，且都是5-15年的長(zhǎng)周期貸款。而企業(yè)通過(guò)股份制銀行表外融資成本為8%-9%，這些銀行靠理財(cái)業(yè)務(wù)變相發(fā)放貸款，往往又將企業(yè)貸款利息抬高到12%-13%，還多是一兩年的短期融資。銀行的趨利行為導(dǎo)致信資源錯(cuò)配，進(jìn)而造成個(gè)人住房貸款難，一些城市連首套房也貸不到款。因此，引導(dǎo)銀行資金合理配置，控制好首付按揭比，是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一個(gè)撒手锏。五是實(shí)施雙軌調(diào)控。不管房地產(chǎn)怎么調(diào)控，總有20%-30%的低收入群體買(mǎi)不起房，必須由政府托底保障。其中，通過(guò)危舊房、棚戶(hù)區(qū)改造安置，能覆蓋10%左右的城市人口；建設(shè)公租房，覆蓋面大體是20%左右。這些工作做好了，人民群眾“住有所居”就更有保障，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)健康平穩(wěn)。

在公租房推進(jìn)過(guò)程中，我認(rèn)為要把握好五點(diǎn)：一是明確保障對(duì)象，主要針對(duì)進(jìn)城農(nóng)民工、新生代大中專(zhuān)畢業(yè)生和城市原住民中的住房困難家庭。二是優(yōu)化規(guī)劃布局。公租房項(xiàng)目要與城市大型聚居區(qū)的商業(yè)樓盤(pán)有機(jī)“混建”，共享基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，避免貧富隔離，促進(jìn)社會(huì)和諧共融。三是堅(jiān)持“三個(gè)同步”，做到公租房竣工、基礎(chǔ)設(shè)施配套和社會(huì)管理機(jī)構(gòu)服務(wù)到位基本同步，確保群眾安居。四是堵住兩個(gè)“黑洞”。承租戶(hù)不得轉(zhuǎn)租當(dāng)“二房東”，不能利用低房租去賺高房租；租滿(mǎn)一定期限后可購(gòu)買(mǎi)有限產(chǎn)權(quán)，今后想轉(zhuǎn)讓?zhuān)促u(mài)給公租房管理機(jī)構(gòu)，要么按共有產(chǎn)權(quán)的商品房出售，從制度上防止無(wú)休止修建和利益輸送的“黑洞”。五是強(qiáng)化投融資平衡，可通過(guò)出售配套商業(yè)設(shè)施和一部分公租房?jī)斶€貸款本金，形成良性循環(huán)。

推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化

城鎮(zhèn)化的過(guò)程實(shí)質(zhì)是農(nóng)民融入城市的過(guò)程。我國(guó)有2.6億農(nóng)民工，推動(dòng)戶(hù)籍制度改革，讓他們?cè)鞘?，是社?huì)公平公正的體現(xiàn)，能夠達(dá)到擴(kuò)大消費(fèi)、帶動(dòng)農(nóng)民增收、降低社會(huì)管理成本等多重功效，由此帶來(lái)的穩(wěn)定勞動(dòng)力還能推遲我國(guó)劉易斯拐點(diǎn)的出現(xiàn)。因此，戶(hù)籍制度改革是推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化的牛鼻子，必須抓緊抓好。

推進(jìn)戶(hù)籍制度改革，應(yīng)注意把握五項(xiàng)原則。一是明確對(duì)象。以在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)并有固定住所的農(nóng)民工為主。二是保障到位。農(nóng)民工轉(zhuǎn)戶(hù)后，就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住房“五件衣服”一步到位，享受城市居民同等待遇。三是農(nóng)村權(quán)益自主處置。農(nóng)民工轉(zhuǎn)戶(hù)之初，在城市立足未穩(wěn)，從保護(hù)其權(quán)益出發(fā)，應(yīng)尊重其意愿，允許其保留農(nóng)村的承包地、宅基地和林地，并在制度設(shè)計(jì)上提供保留、流轉(zhuǎn)、退出等多種選擇。四是合理分布。通過(guò)科學(xué)設(shè)置落戶(hù)條件，引導(dǎo)轉(zhuǎn)戶(hù)居民在大城市、區(qū)縣城和小城鎮(zhèn)按4:3:3的比例梯次分布，既避免人口過(guò)度向大城市集中，也防止小城鎮(zhèn)就業(yè)和社會(huì)管理不堪重負(fù)。五是建立政府、企業(yè)、社會(huì)長(zhǎng)周期共擔(dān)成本機(jī)制。農(nóng)民工轉(zhuǎn)戶(hù)人均成本10萬(wàn)多元，我國(guó)2億多農(nóng)民工轉(zhuǎn)戶(hù)需近30萬(wàn)億元資金，看似難以承受。實(shí)際上，改革成本并非由政府獨(dú)擔(dān)，企業(yè)補(bǔ)足社保缺口要占40%，轉(zhuǎn)戶(hù)居民會(huì)自擔(dān)30%，需要政府配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施投入僅占30%。同時(shí)，農(nóng)民轉(zhuǎn)戶(hù)及相應(yīng)的成本支出并非一次性完成，而是一個(gè)長(zhǎng)周期的過(guò)程，分?jǐn)偟矫磕甑某杀就耆梢猿惺堋?/SPAN>

2010年重慶啟動(dòng)農(nóng)民工戶(hù)籍制度改革以來(lái)，累計(jì)轉(zhuǎn)戶(hù)380多萬(wàn)人，并未增加城市負(fù)擔(dān)，反而成了獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。近年來(lái)，重慶每年一季度進(jìn)出口往往猛增70%-80%，之后增速回調(diào)到30%-40%。調(diào)查才發(fā)現(xiàn)，沿海農(nóng)民工有個(gè)“九三現(xiàn)象”，即每年只工作9個(gè)月，春節(jié)前后3個(gè)月返鄉(xiāng)。沿海企業(yè)年底只得停工，節(jié)后工人往往又流失一半，對(duì)生產(chǎn)力是很大的破壞。重慶380多萬(wàn)農(nóng)民工轉(zhuǎn)戶(hù)后，春節(jié)七天假、節(jié)后照常上班。沿海企業(yè)為了保訂單、降成本，春節(jié)前后紛紛把訂單拿到重慶，其中一半訂單最終留了下來(lái)。這是戶(hù)籍制度改革帶來(lái)的紅利，也成了重慶改善投資環(huán)境的撒手锏。

新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。要實(shí)現(xiàn)“增長(zhǎng)、綠色、包容”三大目標(biāo)，除了上述五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)外，還需要加快構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化發(fā)展機(jī)制、開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)體制和生態(tài)文明制度等，這些都是深水區(qū)的改革，都是難啃的硬骨頭。改革需要壯士斷腕的勇氣和決心，更需要善做善成的智慧和理路。我們要深入學(xué)習(xí)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于新型城鎮(zhèn)化系列重要論述，認(rèn)真貫徹《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，強(qiáng)化改革思維，健全體制機(jī)制，為實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)和中華民族偉大復(fù)興中國(guó)夢(mèng)夯基出力。

（作者黃奇帆系重慶市長(zhǎng)，本文原載于5月26日出版的《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》，原文標(biāo)題為《推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的思考與實(shí)踐》。）